Ein Mietangebot für eine Gewerbefläche nennt selten den Monatsbetrag, den Sie tatsächlich zahlen. Meist steht dort ein Preis pro Quadratmeter, eine Vertragsart und eine Schätzung für zusätzliche Kosten. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie daraus ein Monatsbudget und ein Mehrjahresbudget machen und zwei Angebote fair vergleichen. Sie können mit unserem Rechner mitrechnen. Alle Beträge sind Beispiele in Euro ohne Umsatzsteuer.
Im deutschsprachigen Raum werden Gewerbemieten häufig in Euro pro Quadratmeter und Monat genannt, manche Angebote nennen aber Jahreswerte. Klären Sie zuerst, welche Angabe Sie vor sich haben. Von monatlich auf jährlich kommen Sie, indem Sie mit 12 multiplizieren. 14 € pro Quadratmeter und Monat sind 168 € pro Quadratmeter und Jahr. Wer diesen Schritt überspringt, sieht ein Angebot um den Faktor 12 zu billig oder zu teuer.
Bitten Sie den Makler um eine schriftliche Liste der Kosten, die der Mieter trägt. Bei einem Net Lease zahlt der Mieter nach der Beschreibung des Legal Information Institute der Cornell Law School die Grundmiete plus Grundsteuer, Versicherung und Betriebskosten für Gemeinschaftsflächen. Bei einem Gross Lease trägt der Vermieter diese Kosten, und der Mieter zahlt einen Gesamtbetrag. Die Teilinklusivmiete liegt dazwischen und hat keine einheitliche Definition, halten Sie die Aufteilung also schriftlich fest. Unser Leitfaden zu den Vertragsstrukturen erklärt jede Art.
Addieren Sie Grundmiete und Nebenkostenschätzung, beide pro Quadratmeter und Jahr. Bei einem Inklusivangebot gibt es nichts zu addieren, aber prüfen Sie, was fehlt, etwa Energie für Ihre eigenen Räume oder Reinigung.
Multiplizieren Sie den Gesamtsatz mit der Fläche und teilen Sie durch 12. Addieren Sie separate Monatskosten, die Sie erwarten, zum Beispiel Energie. Das sind Ihre monatlichen Kosten im ersten Jahr.
Angebot A nennt 14,00 € pro Quadratmeter und Monat Grundmiete plus 4,00 € Nebenkosten pro Quadratmeter und Monat. Umgerechnet sind das 168 € plus 48 € = 216 € pro Quadratmeter und Jahr. Mal 120 m²: 25.920 € pro Jahr oder 2.160 € pro Monat. Bei einer Steigerung der Grundmiete um 2 % pro Jahr über zehn Jahre steigt die Grundmiete von 20.160 € im ersten Jahr jedes Jahr an; zehn Jahre Grundmiete ergeben etwa 220.746 €. Die Nebenkosten betragen konstant 5.760 € pro Jahr, also 57.600 € in zehn Jahren. Die Summe über die Laufzeit liegt bei etwa 278.346 €.
Angebot B nennt eine Inklusivmiete von 19,50 € pro Quadratmeter und Monat, also 234 € pro Quadratmeter und Jahr und 28.080 € pro Jahr oder 2.340 € pro Monat. Im ersten Jahr kostet B damit 2.160 € mehr als A (28.080 minus 25.920). Der Unterschied zeigt sich erst, wenn Sie beide auf dieselbe Basis bringen. Dafür, wie sich die Nebenkosten bei A entwickeln und ob B eine Anpassungsklausel enthält, brauchen Sie Kostenhistorie und Mietplan. Die Zahlen sind Illustrationen, keine Marktmieten.
Läuft der Vertrag mehrere Jahre, suchen Sie den Mietplan. Eine feste jährliche Steigerung lässt sich leicht abbilden. Indexgebundene Anpassungen sind schwieriger, fragen Sie also nach Ober- und Untergrenzen. Der Rechner wendet Ihren Prozentsatz nur auf die Grundmiete an. Dürfen nach Ihrem Vertrag auch die Nebenkosten steigen, behandeln Sie die Summe als Untergrenze.
Kaution, Ausbaukosten, Umzug, Beschilderung und mietfreie Zeiten verändern, was Sie im ersten Jahr zahlen. Sie sind nicht im Rechner. Notieren Sie sie neben Ihrer Schätzung, damit der Vergleich mit einer anderen Fläche vollständig ist. Klären Sie außerdem, ob alle Beträge netto oder brutto genannt sind, denn der Rechner rechnet ohne Umsatzsteuer.
Vermieter bepreisen dasselbe Gebäude auf unterschiedliche Weise. Einer nennt eine niedrige Grundmiete und gibt die meisten Kosten an den Mieter weiter. Ein anderer nennt eine höhere Miete, die sie enthält. Ein dritter senkt den Kopfpreis im Austausch gegen eine längere Laufzeit oder geringere Ausbauzuschüsse. Wenn Sie jedes Angebot auf eine einzige Zahl pro Quadratmeter und Jahr bringen und dann Laufzeit und Steigerungen hinzunehmen, lassen sich scheinbar unvergleichbare Angebote vergleichen. Liegen zwei Angebote nah beieinander, geht es oft um Risiko: Ein fester Gesamtbetrag ist planbar, eine später abgerechnete Schätzung kann sich bewegen. Entscheiden Sie, wie viel Unsicherheit Ihr Cashflow verträgt, und lassen Sie sich die Historie der tatsächlichen Kosten zeigen, um die Verlässlichkeit der Schätzung zu beurteilen.
Am häufigsten sind das Vermischen von Monats- und Jahressätzen, der Vergleich von Grundmieten ohne Nebenkosten und das Behandeln einer Schätzung als Festpreis. Dicht dahinter folgt der Vergleich von Angeboten, die auf unterschiedlicher Flächenbasis gemessen wurden; siehe Mietfläche vs. Nutzfläche. Zur Kostenseite lesen Sie wie die Nebenkostenabrechnung funktioniert.