Zwei Flächen mit demselben Preis pro Quadratmeter kosten nicht zwingend dasselbe pro Quadratmeter, den Sie tatsächlich nutzen können. Der Unterschied liegt darin, wie die Fläche gemessen wird. Dieser Artikel erklärt die beiden Maße, wie sie zusammenhängen und wie Sie Angebote fair vergleichen.
Die Nutzfläche ist im Großen und Ganzen die Fläche innerhalb Ihrer Räume, die Sie belegen. Die Mietfläche ist die Nutzfläche plus ein anteiliger Zuschlag für gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Treppenhäuser, Flure und gemeinsame Sanitärräume, sofern der Vertrag das so vorsieht. Abgerechnet wird die Miete auf Basis der Mietfläche, deshalb ist sie bei einem Objekt mit mehreren Mietern meist größer als die Nutzfläche.
Der Unterschied wird oft auf zwei Weisen ausgedrückt. Manche nennen einen prozentualen Zuschlag: Die Mietfläche ist die Nutzfläche plus ein Prozentsatz. Andere nennen ein Verhältnis: Mietfläche geteilt durch Nutzfläche. Ein Zuschlag von 15 % entspricht einem Verhältnis von 1,15, aber die Begriffe sind uneinheitlich, fragen Sie also genau nach, wie die Zahl definiert ist, bevor Sie zwei Gebäude vergleichen.
Der Branchenverband BOMA veröffentlicht Messstandards, darunter ANSI/BOMA Z65.1 für Bürogebäude; auf seiner Website sind Ausgaben von 2017 und 2024 aufgeführt. In Deutschland wird Mietfläche nach Fachveröffentlichungen häufig nach den Richtlinien der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung berechnet (zuletzt als MF-GIF 2023 bezeichnet). Diese Richtlinie ist nach diesen Quellen eine Empfehlung eines privatrechtlichen Vereins und keine Rechtsvorschrift, und die DIN 277 dient nach denselben Quellen nicht direkt der Ermittlung von Mietflächen. Ob für Ihre Fläche ein Standard gilt, ist eine Frage des Vertrags, fragen Sie also, was der Vertrag dazu sagt. Der Rechner wendet keinen Standard an.
Angenommen, Ihre Büroeinheit hat 100 m² Nutzfläche und das Gebäude rechnet mit einem Zuschlag von 12 %. Die Mietfläche ist 100 × 1,12 = 112 m². Bei 16,00 € pro Quadratmeter Mietfläche und Monat beträgt die Miete 16 × 112 = 1.792 € pro Monat. Je Quadratmeter Nutzfläche sind das 1.792 / 100 = 17,92 €. Ein anderes Gebäude nennt 14,50 € pro Quadratmeter Mietfläche und Monat, hat aber einen Zuschlag von 25 %. Dort ist die Mietfläche 125 m², die Miete beträgt 1.812,50 € pro Monat, und je Quadratmeter Nutzfläche sind es 18,13 €. Das Gebäude mit dem niedrigeren Kopfpreis je Quadratmeter Mietfläche kostet je genutztem Quadratmeter mehr. Die Zahlen sind Illustrationen.
Um einen Preis je Mietfläche mit einem Preis je Nutzfläche zu vergleichen, rechnen Sie einen von beiden um. Der Preis je Nutzfläche ist der Preis je Mietfläche multipliziert mit dem Verhältnis von Mietfläche zu Nutzfläche. Bei 16,00 € je Mietfläche und einem Verhältnis von 1,12 ergibt das 16,00 × 1,12 = 17,92 € je Nutzfläche, dieselbe Zahl wie oben. Ein Angebot mit 17,92 € je Nutzfläche in einem anderen Gebäude ist damit je Nutzfläche gleich teuer, auch wenn die Kopfpreise fast zwei Euro auseinanderliegen. In die Gegenrichtung teilen Sie durch das Verhältnis: 17,92 / 1,12 = 16,00 €.
Geben Sie die Fläche ein, auf der die Miete abgerechnet wird: die Mietfläche. Wollen Sie die Kosten je Nutzfläche vergleichen, teilen Sie die angezeigten Jahreskosten von Hand durch Ihre Nutzfläche. Nebenkosten werden meist auf derselben Mietflächenbasis verteilt, halten Sie die Fläche also konsistent.
Planen Sie nach Mitarbeitenden oder Ausstattung, ist die Nutzfläche das, was auf Ihre Schreibtische, Regale und Arbeitsabläufe passt. Planen Sie nach Budget, ist die Mietfläche das, was Sie bezahlen. Wer beide Zahlen kennt, verhindert, dass Raumplan und Kostenplan auseinanderlaufen. Bietet ein Vermieter später an, Fläche hinzuzufügen oder abzugeben, fragen Sie, ob die Änderung auf derselben Basis gemessen wird wie der ursprüngliche Vertrag.
Bitten Sie den Makler zuerst um die Flächenangabe in schriftlicher Form, getrennt nach Nutzfläche, Mietfläche und Zuschlag. Rechnen Sie danach mit den Formeln oben beide Angebote auf eine gemeinsame Basis um und tragen Sie die Mietfläche in den Rechner ein. Zeigt sich ein Unterschied zwischen dem Kopfpreis und dem Preis je Nutzfläche, haben Sie ein konkretes Argument für die Verhandlung: über den Preis, über den Zuschlag oder über die Frage, ob Teile der Gemeinschaftsfläche tatsächlich von Ihnen genutzt werden.
Viele nehmen an, dass die Fläche aus dem Grundriss oder aus dem Exposé automatisch die vertraglich vereinbarte Fläche ist. Das muss nicht so sein. Maßgeblich ist, was im Vertrag steht und nach welcher Methode die Zahl dort ermittelt wurde. Weichen Exposé und Vertrag voneinander ab, klären Sie das vor der Unterschrift, denn die Miete wird auf Basis der vertraglichen Fläche berechnet.