Gewerbemietverträge gibt es in mehreren Grundstrukturen, die festlegen, wer Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung trägt und wie sich diese Verteilung in der genannten Miete niederschlägt. Zwei Interessenten können für gleich große Flächen im selben Teilmarkt völlig unterschiedliche Kopfzahlen genannt bekommen — nicht weil eine Fläche das bessere Angebot ist, sondern weil die beiden Angebote auf unterschiedlichen Vertragsstrukturen beruhen. Zu verstehen, welche Struktur Ihnen angeboten wird und was sie über die reine Kopfzahl hinaus tatsächlich verpflichtet, ist die wichtigste Fähigkeit, um ein Gewerbemietangebot richtig einzuordnen.
Im gewerblichen Mietrecht verschiebt eine "Netto"-Miete eine oder mehrere Kategorien der Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter, zusätzlich zur Grundmiete. Die drei am häufigsten verschobenen Kategorien sind Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen. Im internationalen Sprachgebrauch hat sich dafür die Abkürzung NNN (Triple Net) durchgesetzt, die im deutschsprachigen Raum grob der Kombination aus Nettokaltmiete plus vollständig umgelegten Nebenkosten entspricht. Prüfen Sie bei jedem konkreten Angebot genau, welche Kostenarten tatsächlich umgelegt werden, da die Bezeichnung allein wenig über den exakten Umfang aussagt.
Bei einer echten Netto-Miete zahlt der Mieter zusätzlich zur Grundmiete einen anteiligen Betrag für Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen. "Anteilig" bedeutet, dass Ihr Anteil sich aus dem Prozentsatz der von Ihnen belegten Mietfläche an der Gesamtmietfläche des Gebäudes berechnet — ein Mieter auf 10 % der Gebäudefläche zahlt in der Regel auch 10 % der jährlichen Gesamtkosten für Nebenkosten, Steuern und Versicherung. Die genannte Grundmiete wirkt bei einem Netto-Angebot niedriger als bei einem vergleichbaren Brutto-Angebot — genau deshalb kann ein reiner Vergleich der Kopfzahlen irreführend sein. Entscheidend sind die gesamten Nutzungskosten, und die ergeben sich erst, wenn man die geschätzte Nebenkostenrate zur Grundmiete addiert.
Wer trägt was bei Netto: Der Mieter trägt Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Nebenkosten (zusätzlich zur Grundmiete und meist zusätzlich zu eigenen Verbrauchskosten sowie der Innenreinigung der eigenen Fläche). Der Vermieter trägt strukturelle Reparaturen und, bei den meisten Standard-Netto-Verträgen, größere Erneuerungsinvestitionen wie den Austausch des Dachs oder der Heizungsanlage — das ist jedoch von Vertrag zu Vertrag unterschiedlich geregelt und ein wichtiger Verhandlungspunkt, da ein schlecht formulierter Vertrag auch solche Investitionskosten auf den Mieter abwälzen kann. Netto-Mietverträge sind im Einzelhandel, in der Logistik und bei Einzelmieter-Objekten verbreitet.
Bei einer Bruttomiete zahlt der Mieter einen einzigen, festen Gesamtbetrag, aus dem der Vermieter Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen und meist auch grundlegende Gebäudeverbrauchskosten deckt. Der Reiz liegt in der einfachen Budgetierung: eine Zahl, keine separate Nebenkostenrechnung, keine Überraschung durch eine Jahresabrechnung. Der Nachteil ist, dass der Grundsatz höher ausgewiesen wird als ein vergleichbarer Netto-Satz, weil der Vermieter sein Kostenrisiko bereits in die genannte Zahl eingepreist hat, statt es separat weiterzureichen.
Wer trägt was bei Brutto: Der Vermieter trägt Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten und oft grundlegende Gebäudeverbrauchskosten sowie die Reinigung der Gemeinschaftsflächen. Der Mieter zahlt in der Regel weiterhin die eigenen Verbrauchskosten, falls separat gemessen, die eigene Innenreinigung sowie alles, was der Vertrag ausdrücklich ausschließt. Viele Bruttomietverträge enthalten eine sogenannte Basisjahr-Klausel: Der Vermieter übernimmt die Kosten bis zu dem Niveau, das im Jahr des Vertragsbeginns bestand, und jede Steigerung darüber hinaus wird in Folgejahren an den Mieter weitergegeben. Das bedeutet, eine Bruttomiete kann sich über die Vertragslaufzeit einer Netto-Miete annähern — lesen Sie diese Klausel deshalb sorgfältig, denn sie ist eine der häufigsten Quellen für unerwartete Kosten bei einem vermeintlich einfachen Bruttovertrag.
Eine Teilinklusivmiete liegt zwischen Netto- und Bruttomiete: Vermieter und Mieter teilen sich die Betriebskosten nach individueller Vereinbarung. Ein häufiges Muster: Der Vermieter trägt Grundsteuer, Versicherung und strukturelle Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, während der Mieter eigene Verbrauchskosten, Innenreinigung und manchmal einen gedeckelten oder verhandelten Anteil an den Nebenkosten übernimmt. Da es hierfür keine einheitliche Branchendefinition gibt, sagt die Bezeichnung allein kaum etwas aus — zwei als "gemischt" bezeichnete Verträge können die Kosten völlig unterschiedlich verteilen. Die einzige verlässliche Methode ist, den Abschnitt zur Kostenverteilung im Vertrag selbst Zeile für Zeile zu lesen, statt sich auf die Bezeichnung im Exposé zu verlassen.
Eine absolute Netto-Miete geht noch weiter als eine Standard-Netto-Miete: Der Mieter übernimmt praktisch sämtliche mit der Immobilie verbundenen Kosten, einschließlich struktureller Reparaturen und größerer Erneuerungsinvestitionen, die bei einer Standard-Netto-Miete typischerweise beim Vermieter verbleiben würden. Diese Struktur findet sich vor allem bei langfristigen Einzelmieter-Objekten (etwa einem freistehenden Gebäude, das über 15 bis 20 Jahre an einen einzelnen großen Mieter vermietet wird) und wird ein Mieter in einer typischen Mehrmieter-Immobilie in der Regel nicht antreffen. Taucht der Begriff dennoch in einem Exposé auf, sollten Sie die Klauseln zu Instandhaltung und Investitionskosten unbedingt vor Vertragsabschluss rechtlich prüfen lassen.
Die Begriffe rund um „Net Leases“ folgen in diesem Leitfaden den allgemeinverständlichen Beschreibungen des Legal Information Institute der Cornell Law School (net lease und triple net lease): Beim einfachen Net-Lease kommt die Grundsteuer zur Grundmiete, beim doppelten die Versicherung, beim dreifachen die Betriebskosten für Gemeinschaftsflächen. Ein Gross Lease beschreibt diese Quelle als Vertrag, bei dem der Vermieter diese Kosten trägt und der Mieter einen einzigen Gesamtbetrag zahlt. Für die Teilinklusivmiete gibt es keine einheitliche Definition; wir beschreiben sie nur als ausgehandelte Aufteilung. In Deutschland sind Begriffe wie Nettokaltmiete, Bruttomiete und Nebenkosten gebräuchlich, und ihre Bedeutung hängt vom Vertragstext ab. Der unterschriebene Vertrag gilt immer.
Beim Vergleich von Angeboten ist es am zuverlässigsten, jedes auf Gesamtkosten pro Quadratmeter und Jahr umzurechnen und die Zahlen in unserem Rechner zu prüfen. Ist Ihr Angebot monatlich, zeigt unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung die Umrechnung, und unsere Artikel zur Nebenkostenabrechnung und zu Mietfläche und Nutzfläche behandeln zwei weitere Stellen, an denen Angebote überraschen.
Die Begriffe rund um „Net Leases“ folgen in diesem Leitfaden den allgemeinverständlichen Beschreibungen des Legal Information Institute der Cornell Law School (net lease und triple net lease): Beim einfachen Net-Lease kommt die Grundsteuer zur Grundmiete, beim doppelten die Versicherung, beim dreifachen die Betriebskosten für Gemeinschaftsflächen. Ein Gross Lease beschreibt diese Quelle als Vertrag, bei dem der Vermieter diese Kosten trägt und der Mieter einen einzigen Gesamtbetrag zahlt. Für die Teilinklusivmiete gibt es keine einheitliche Definition; wir beschreiben sie nur als ausgehandelte Aufteilung. In Deutschland sind Begriffe wie Nettokaltmiete, Bruttomiete und Nebenkosten gebräuchlich, und ihre Bedeutung hängt vom Vertragstext ab. Der unterschriebene Vertrag gilt immer.
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Die Begriffe rund um „Net Leases“ folgen in diesem Leitfaden den allgemeinverständlichen Beschreibungen des Legal Information Institute der Cornell Law School (net lease und triple net lease): Beim einfachen Net-Lease kommt die Grundsteuer zur Grundmiete, beim doppelten die Versicherung, beim dreifachen die Betriebskosten für Gemeinschaftsflächen. Ein Gross Lease beschreibt diese Quelle als Vertrag, bei dem der Vermieter diese Kosten trägt und der Mieter einen einzigen Gesamtbetrag zahlt. Für die Teilinklusivmiete gibt es keine einheitliche Definition; wir beschreiben sie nur als ausgehandelte Aufteilung. In Deutschland sind Begriffe wie Nettokaltmiete, Bruttomiete und Nebenkosten gebräuchlich, und ihre Bedeutung hängt vom Vertragstext ab. Der unterschriebene Vertrag gilt immer.
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