Bei einer Nettomiete zahlt der Mieter zusätzlich zur Grundmiete einen Anteil an den Betriebskosten des Gebäudes. Diese Kosten werden monatlich als Vorauszahlung abgerechnet und nach Jahresende mit den tatsächlichen Kosten verglichen. Liegen die tatsächlichen Kosten höher als die Vorauszahlungen, kann eine Nachzahlung fällig werden. Dieser Artikel erklärt die Bausteine und zeigt die Rechnung. Welche Kosten umgelegt werden dürfen, bestimmt bei Gewerbemietverträgen wesentlich der Vertrag.
Nebenkosten umfassen die Kosten, mit denen die gemeinschaftlich genutzten Teile eines Gebäudes betrieben werden, etwa Gartenpflege, Instandhaltung und Beleuchtung von Parkflächen, Winterdienst, Reinigung von Gemeinschaftsflächen und gemeinschaftliche Energie, bei vielen Nettomieten zusammen mit Grundsteuer und Versicherung. Im englischen Sprachgebrauch heißt das Ganze CAM (common area maintenance) plus Steuern und Versicherung. Welche Posten umgelegt werden und welche ausgeschlossen sind, legt der Vertrag fest, verlangen Sie also die Liste.
Ihr Anteil ergibt sich meist aus Ihrer Mietfläche geteilt durch die gesamte vermietbare Fläche des Gebäudes. Ein Mieter mit 120 m² in einem Gebäude mit 2.000 m² hat einen Anteil von 120 / 2.000 = 6 %. Manche Verträge definieren die Gebäudefläche anders, etwa nur die vermietete Fläche, bestätigen Sie also den Nenner im Vertrag.
Zu Jahresbeginn schätzt der Vermieter die Kosten und stellt dem Mieter monatlich eine Vorauszahlung in Rechnung. Nach Jahresende addiert der Vermieter die tatsächlichen Kosten und vergleicht sie mit dem, was Sie gezahlt haben. Haben Sie weniger gezahlt als Ihr Anteil an den tatsächlichen Kosten, kann eine Nachzahlung fällig werden; haben Sie mehr gezahlt, kann ein Guthaben entstehen.
Angenommen, ein Gebäude mit 2.000 m² hatte in einem Jahr umlagefähige Kosten von 90.000 €, das sind 45 € pro Quadratmeter und Jahr. Ein Mieter mit 120 m² und einem Anteil von 6 % schuldet 45 € × 120 = 5.400 € für das Jahr. Wurde dem Mieter eine Vorauszahlung von 3,50 € pro Quadratmeter und Monat berechnet (420 € pro Monat, 5.040 € im Jahr), beträgt die Nachzahlung 5.400 minus 5.040 = 360 €. Steigt der Kostenblock im nächsten Jahr um 10 % auf 99.000 €, ergibt das 49,50 € pro Quadratmeter und 5.940 € für den Mieter; mit unveränderter Vorauszahlung wäre die Nachzahlung dann 900 €. Eine Rechnung, die allein mit der Vorauszahlung rechnet, würde das nicht zeigen. Die Zahlen sind Illustrationen.
Schätzungen können aus gewöhnlichen Gründen zu niedrig ausfallen. Ein harter Winter erhöht die Kosten des Winterdienstes. Eine Neubewertung erhöht die Grundsteuer. Die Verlängerung der Versicherung kostet mehr als im Vorjahr. Eine größere Reparatur, die der Vertrag als Betriebskosten behandelt, fällt in ein einziges Jahr. Fragen Sie auch, wie Leerstand behandelt wird: Ist ein Teil des Gebäudes leer, kann der Vermieter nur die Kosten des vermieteten Teils umlegen, oder der Vertrag erlaubt, bestimmte variable Kosten so zu berechnen, als wäre das Gebäude stärker belegt. Das entscheidet der Vertragstext, lesen Sie also diese Klausel.
Eine praktische Gewohnheit ist, jeden Monat einen Betrag in Höhe eines mäßigen Prozentsatzes Ihrer Nebenkostenschätzung zurückzulegen, damit eine Nachzahlung nicht überrascht. Im Beispiel entsprechen die 900 € Nachzahlung im zweiten Jahr 75 € pro Monat, wenn Sie sie übers Jahr zurückgelegt hätten. Sie können den Puffer im Rechner abbilden, indem Sie das Nebenkostenfeld erhöhen oder den Betrag zu „weitere Monatskosten“ addieren. Unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt den ganzen Ablauf.
Gehen Sie eine Abrechnung in drei Schritten durch. Erstens: Stimmen Gesamtkosten, Verteilerschlüssel und Ihr Anteil mit dem Vertrag überein? Zweitens: Sind alle abgerechneten Posten laut Vertrag umlagefähig, und tauchen keine Posten doppelt auf? Drittens: Vergleichen Sie die Summe mit den Vorjahren. Ein Sprung von mehr als ein paar Prozent ist ein guter Anlass, Belege anzufordern. Notieren Sie Fristen für Einwendungen, falls der Vertrag welche nennt, und heben Sie alle Abrechnungen auf, denn sie helfen Ihnen später bei der Schätzung für Folgejahre und bei der Verhandlung einer Verlängerung. Wer Abrechnungen mehrerer Jahre nebeneinanderlegt, sieht schnell, welche Posten stabil sind und welche schwanken.
Nehmen Sie für das Nebenkostenfeld nicht nur die Vorauszahlung aus dem Angebot, sondern auch den Betrag, den die Abrechnungen der letzten Jahre tatsächlich ergeben haben, wenn der Vermieter sie nennt. Rechnen Sie beide Fälle durch und vergleichen Sie die Ergebnisse. Der Abstand zwischen den beiden Jahressummen zeigt Ihnen, wie viel Spielraum Ihr Budget für eine Nachzahlung braucht. Bei einer Bruttomiete bleibt das Feld leer, aber fragen Sie trotzdem nach, ob Erhöhungen später weitergegeben werden dürfen.